中（zhōng）华（huá）人民共（gòng）和国最高人（rén）民法院公告
　　《最（zuì）高人民法院关于审理建筑物区分（fèn）所有权纠纷案件具体（tǐ）应用法律若干问题（tí）的解释》已于2009年3月23日由最高人民（mín）法院（yuàn）审判委员会第1464次会议（yì）通（tōng）过，现（xiàn）予公布，自2009年10月1日（rì）起施（shī）行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二（èr）○○九年五月十四日　
　　为正确审理建筑（zhù）物区分所有权纠纷案件（jiàn），依法（fǎ）保（bǎo）护（hù）当（dāng）事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法（fǎ）律的规定，结合民事审判实践，制定本（běn）解释。
　　第一（yī）条　依法登记（jì）取得或者根据物权法第二章第三节（jiē）规定取得建（jiàn）筑物专有部分（fèn）所（suǒ）有权的人，应当认定为物（wù）权法第六章所称的业（yè）主。
　　基于与建设单（dān）位（wèi）之间的商品房买卖民事法律行为（wéi），已（yǐ）经（jīng）合法（fǎ）占有建筑物专（zhuān）有部分，但尚未依法办理所有权登（dēng）记的人，可以认定为物权法第六章（zhāng）所（suǒ）称的业主。
　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及（jí）车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所（suǒ）称的专有（yǒu）部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性（xìng），可以排他（tā）使用；
　　（三）能够登记成为特定业主（zhǔ）所有权的客体。
　　规划上专属于特定（dìng）房屋，且建设单（dān）位销售时已经根据（jù）规划列入该特定房屋买（mǎi）卖合同中的露台等，应当认定为物权法第（dì）六章所称专（zhuān）有部分的组（zǔ）成部分。
　　本条第（dì）一（yī）款所称房屋，包括整（zhěng）栋建筑物。
　　第三条（tiáo）　除法律、行政法规规定的（de）共有部分外，建筑区划（huá）内的以下（xià）部分，也（yě）应（yīng）当（dāng）认定（dìng）为物权法第六章所称（chēng）的共有（yǒu）部分：
　　（一）建（jiàn）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分（fèn），通（tōng）道、楼梯、大堂等公共通行（háng）部分，消（xiāo）防、公共照明等（děng）附属（shǔ）设施、设备，避难层、设备层或者设备（bèi）间等结构部分；
　　（二）其（qí）他不（bú）属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及（jí）设施等。
　　建筑（zhù）区划内的土地，依法由业主共同享有建（jiàn）设（shè）用地使用权，但属于业（yè）主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公（gōng）共道路、绿地占地（dì）除外。
　　第四条　业主基于（yú）对住宅（zhái）、经营性用房等专有部分特定（dìng）使用功能的合理（lǐ）需要，无偿（cháng）利用屋（wū）顶（dǐng）以及与其专有部（bù）分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约（yuē），损（sǔn）害（hài）他人合（hé）法权益的（de）除外（wài）。
　　第五条　建设单位按照配置（zhì）比（bǐ）例将车位（wèi）、车库（kù），以（yǐ）出（chū）售、附赠或者（zhě）出租等方（fāng）式（shì）处分给业主（zhǔ）的，应当认定其行为符合物（wù）权法第（dì）七十四条第（dì）一款（kuǎn）有关“应当首先满足业主的需要（yào）”的规定。
　　前款所称配置比例（lì）是指规划（huá）确定（dìng）的建筑区划内规划用（yòng）于停放汽车的（de）车位、车库与房屋套数的比例。
　　第六条　建筑区划内在（zài）规（guī）划用于（yú）停（tíng）放汽车（chē）的车位之（zhī）外，占用业主共有（yǒu）道路或者其他场地增设（shè）的车位，应（yīng）当认（rèn）定为（wéi）物权法第七十四条第三款所称的车位。
　　第七条　改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处（chù）分共（gòng）有部分，以及业（yè）主大会（huì）依法决定或者管理（lǐ）规约依法（fǎ）确定（dìng）应由业（yè）主共同决定（dìng）的（de）事项，应当认定（dìng）为物权法第七十六条第一款第（七）项规（guī）定的有关共有和共（gòng）同管理权利的（de）“其他重大事项”。
　　第八条　物权法（fǎ）第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积（jī）和建筑物总面积，可以按照下列方法（fǎ）认定：
　　（一）专（zhuān）有部分面积，按（àn）照不动产登记簿（bù）记载的（de）面积计算；尚未进行物权（quán）登（dēng）记（jì）的，暂按测绘机构的实测面积（jī）计算；尚（shàng）未进行实测（cè）的，暂按（àn）房屋买卖（mài）合同记载的面（miàn）积计算；
　　（二）建筑物总面积，按照前（qián）项的统计总和计算。
　　第九条　物权法第（dì）七（qī）十六条第二款规定的业（yè）主（zhǔ）人数（shù）和总人数，可以（yǐ）按（àn）照下列方法（fǎ）认定：
　　（一）业主人数，按照专有部分（fèn）的数量计算（suàn），一个专有部（bù）分按（àn）一人计算。但建设单位（wèi）尚未出售和（hé）虽已出售但（dàn）尚未交（jiāo）付的部分，以及同一买受人拥有一个（gè）以上专有（yǒu）部分的（de），按（àn）一人计算；
　　（二）总人数（shù），按照前项的统（tǒng）计总（zǒng）和计（jì）算。
　　第十（shí）条　业主将住宅改变（biàn）为经营（yíng）性用（yòng）房，未按（àn）照（zhào）物权法第七十（shí）七条的规定经有利害关系的业主同意，有（yǒu）利害关系的业主请求排除妨害、消除（chú）危险、恢复原状或者赔偿（cháng）损失的，人民（mín）法（fǎ）院应予支持。
　　将住宅改（gǎi）变为经营（yíng）性用房的业主以（yǐ）多（duō）数有利（lì）害关系的业主同意其行为进（jìn）行抗辩的，人民法院不（bú）予支持。
　　第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建（jiàn）筑物内的其他（tā）业主，应当（dāng）认定（dìng）为物权法第（dì）七（qī）十（shí）七条所（suǒ）称“有利害关系的（de）业主”。建（jiàn）筑区划内，本（běn）栋建筑物之外的业主，主张与自己有（yǒu）利害（hài）关系的，应证明其房屋价值、生活质（zhì）量受到或（huò）者可能受到（dào）不（bú）利影（yǐng）响。
　　第十（shí）二条　业主以（yǐ）业主大会或者业主委（wěi）员（yuán）会作出（chū）的决定侵害其合法权益或者违反了法律（lǜ）规定的程序为由，依（yī）据物权法（fǎ）第七十八条第二款的（de）规定（dìng）请求（qiú）人民法院撤销（xiāo）该（gāi）决定的，应当在知道或者应当知道（dào）业主大会或（huò）者业主委员会作出决定之（zhī）日起一年内行使。
　　第十三（sān）条　业主请求（qiú）公（gōng）布、查阅下列应当向业主公开的情况（kuàng）和资料的，人民法院应予（yǔ）支持（chí）：
　　（一）建筑物及其附属（shǔ）设施的维修资金的筹集、使（shǐ）用情况；
　　（二（èr））管理规（guī）约（yuē）、业主大会议事规则，以及（jí）业主大会（huì）或者业主委员会的（de）决定及会议记录（lù）；
　　（三）物业服务合同（tóng）、共（gòng）有（yǒu）部分的使用和收益（yì）情况；
　　（四）建（jiàn）筑区划内规划用于停放汽车（chē）的车（chē）位、车库的处分情（qíng）况；
　　（五）其他（tā）应（yīng）当向业主公开的情况和（hé）资料。
　　第（dì）十（shí）四条　建设单（dān）位或者其他行为人擅自占用、处（chù）分业主共有部分、改变其使用功（gōng）能或者进行经（jīng）营（yíng）性活（huó）动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分（fèn）行为无效（xiào）或（huò）者（zhě）赔偿损失的，人民法院（yuàn）应（yīng）予支（zhī）持。
　　属于前款所称擅自进（jìn）行经营性活动的情形，权（quán）利人请（qǐng）求（qiú）行为人（rén）将（jiāng）扣除合理成本之后的收（shōu）益（yì）用于补（bǔ）充专项维修资金或者（zhě）业主共同（tóng）决定（dìng）的（de）其他用途（tú）的（de），人民法院（yuàn）应予支持。行为（wéi）人对（duì）成本的支出（chū）及其合理性（xìng）承（chéng）担举证责任（rèn）。
　　第十五条　业主或（huò）者其他行为人违反法律（lǜ）、法规（guī）、国家相关强（qiáng）制性标准、管理规（guī）约，或者（zhě）违反业主大会、业主委（wěi）员会依（yī）法作出的决定，实施下列行为的，可以（yǐ）认定为物权法第八十三条第二款所称（chēng）的其他“损害（hài）他人合法权益的行（háng）为”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物（wù）内放置危险（xiǎn）、放射性物品等危及建（jiàn）筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定（dìng）破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑（zhù）物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；
　　（四（sì））违章加建、改（gǎi）建，侵占、挖（wā）掘公共通道、道路、场地（dì）或者其（qí）他共有部分。
　　第十六条（tiáo）　建（jiàn）筑物（wù）区分所有权（quán）纠纷涉及专有部（bù）分的承租（zū）人、借用人等（děng）物业使用人的，参照本（běn）解释处理。
　　专（zhuān）有（yǒu）部（bù）分的承租（zū）人、借用人（rén）等物业（yè）使用人，根据法律、法规、管理规约、业主（zhǔ）大会（huì）或者业主委（wěi）员会依法作出的决定，以（yǐ）及其与业（yè）主的（de）约定，享有相应权利（lì），承担（dān）相应义务。
　　第十七条　本解释所称建设单位（wèi），包（bāo）括包销期满，按照（zhào）包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销（xiāo）售（shòu）的（de）包销人。
　　第十八条（tiáo）　人（rén）民（mín）法院审理建（jiàn）筑物区（qū）分所有（yǒu）权案件中，涉及有关（guān）物（wù）权归属争（zhēng）议的，应（yīng）当以（yǐ）法律（lǜ）、行（háng）政法规为依据。
　　第（dì）十九（jiǔ）条　本解释自2009年10月（yuè）1日起施行。
　　因物权（quán）法施行后实施的（de）行（háng）为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
　　本解（jiě）释施（shī）行前已经（jīng）终审，本（běn）解（jiě）释施行后当事人申请再审（shěn）或者按照审判监督程序（xù）决定再审的案件，不适（shì）用本解释（shì）