租（zū）赁合（hé）同的效力规定（dìng）于《合同法》，根据《合同法（fǎ）》的规定，其特别效力主要体现在以下三项：

1、买卖不破（pò）租赁

买卖（mài）不破租赁的原则也叫做租赁（lìn）权的物权效力，《合同法》第（dì）229条规定：“租赁物在租赁期间发（fā）生（shēng）所有权变动的，不影响（xiǎng）租（zū）赁合同的效力。”这一条（tiáo）就是“买卖不破租赁”的原则，它突破了合同相对性原则，使租赁权（quán）具有了物权效（xiào）力，即对抗第三人（rén）的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。

2、房屋（wū）承租人（rén）的优先购买（mǎi）权

房屋承租人的优（yōu）先（xiān）购买权势指在（zài）出租（zū）人出卖出租的房（fáng）屋时，承租（zū）人（rén）享有的在同等（děng）条件下优（yōu）先（xiān）购买该（gāi）房（fáng）屋的权利。《合同（tóng）法》第230条（tiáo）规定：“出租人出卖租（zū）赁房屋的，应当在出卖（mài）之前（qián）的合理期限内（nèi）通知承租人，承租人享有以（yǐ）同等条（tiáo）件（jiàn）优（yōu）先购买的（de）权利。”而根据相关的司法解（jiě）释及部委规章，房屋所有人应该提前三个月通知（zhī）承租人，由承租人决定是否购买，在同等条件下，承租（zū）人有优先购买权。

3、房（fáng）屋承租（zū）人的共（gòng）同居住人的继续租赁权

《合（hé）同（tóng）法》第（dì）234条规定：“承（chéng）租人在房（fáng）屋租赁期间死亡（wáng）的，与其（qí）生（shēng）前共同居住（zhù）的人可以按照原租赁合同租赁（lìn）该房屋。”租赁权作为与承租人人身有（yǒu）关的专属性（xìng）债权（quán），是不能继承的，但是在（zài）租赁合同（tóng）中，与承租人（rén）共同居（jū）住（zhù）的（de）人享有在（zài）租赁房屋中居（jū）住的权利，因（yīn）此为了保障（zhàng）这些特定人的权利，法（fǎ）律允许与承（chéng）租人生前共同居住的（de）人按照原（yuán）租赁合同租（zū）赁该房屋，但是应当办理续租手续，变更承租（zū）人。